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不動産を活用して節税対策を行う方法3

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不動産の評価額

不動産を用いて支払うべき税金を少しでも減らす方法がいくつかあります。
これらの基本は、現金と比較すると不動産はその評価額が行政側に決められていて、その評価額が税金の計算の基本材料となります。
一つは、不動産の評価額は総じて実際に取引される価格と比較すると低く設定されることが多いため元金を保持しているよりも税金を安く済ませられるものです。

減税や納税の繰り延べ

もう一つが、税金を減額して不動産売買を活発にして、お金が市場を循環し、経済を活性化しようと政策から減税や納税の繰り延べが行われることもあります。

一つの方策として居住用不動産の買い替え特例というものがあります。
これは10年以上所有し、居住している不動産を買い替えてマイホームを再び取得した際に、譲渡した価格が新しく購入した不動産の価格を下回った際には譲渡に対する税金を将来に繰り越すことができる、逆に譲渡したか価格が新規に購入した不動産の価格よりも高く売れた場合、それを超える部分にだけ課税されるのと同時に、譲渡益と課税額の差額は将来に繰り越せるという制度です。

これは、厳密にいうと減税ではなく、税金を納める時期の先送りということになります。
しかし、不動産の売買は基本的の高額な取引となり、それぞれの取引に対しても消費税など、ほかの税金も徴収されるため同時期の多くの税金を納めなくて済むという点では節税効果を持ちます。

ではこの制度の具体的な内容と注意点などはどのようなものでしょうか。
まず、その制度の適用を受けるためには売却する不動産や、購入する不動産についての条件が定められています。
その条件とは、売却したその年の1月1日の時点でその建物や敷地の不動産の所有がともに10年を超えていることが必要です。
そして、10年以上、そこに居住していたことも条件となります。

また。新規の購入した土地は500平方メートル以下、建物は50平方メートル以上で築25年以内の耐火建築、あるいは耐震基準を満たしていること、また平成19年1月1日から平成21年12月31日までの取得で居住用であることも条件となります。

また売却の相手が親類縁者や、生計を共にする家族、同族会社などの利害関係者でないこと、そのほかの課税の特例を受けていないことなど細かな条件があります。
これらの条件を満たせば、必要な書類を添えて確定申告することで適用を受けることができます。

交換特例

ほかに不動産を用いた節税方法としては、交換特例というものがあります。
土地を借りて使用していたが、その土地を返還し、その対価として地主からその土地の一部を取得したとき、取得した土地とそうでない部分を交換したとして、法人税法第50条の規定により、課税の繰り延べをすることができます。

この制度を適用するかしないかも自分で決めることができるので、この交換特例を使用したほうが有利なのか、将来的なその土地の事情などから交換特例が受けられなくなる可能性があり特例を受けないほうが良いのかについての検討が必要です。

立体買い換え

さらに、立体買い換えという節税方法もあります。
東京、大阪、名古屋の大都市圏に限られますが、既成市街地など特定の地域にある土地や建物、構築物を譲渡し、一定期間内にその土地の上に建てられた3階以上の耐火共同住宅を購入などして取得し、取得後1年以内に自分で住んだり賃貸物件として貸し出した際、譲渡して得られた収入のうち、取得した資産の価格に対応する部分に関しては税金の繰り延べができるというものです。
この制度を適用できる地域はあらかじめ決められていて、それ以外の地域には適用されません。
また、交換に伴って現金の授受があったり、別の土地との交換が絡んでいるような場合に関しては、その部分に関する課税は通常通り行われます。