不動産で節税する方に役立つニュースを配信するサイト

不動産投資が節税になる?減価償却とは

前のページへ戻る

real-estate-sale

不動産投資が節税になる仕組み

さて、不動産投資の対象である建物は、どれほど高級なものでも年月が経てば劣化していきます。それに伴い資産価値は下がっていくのです。それはオーナーにとっては損失であり、減価償却と言う形で経費に計上されます。それは一般的に節税に役立つと言われていますが、どういうことかというと理屈としては次のようなことになります。

経費が、売上すなわち賃料よりも少なければ黒字となりますが、大きければ赤字となってしまいます。利益が大きければ手元に残るお金も大きくなる様に思えますが、不動産投資で得られた所得には税金が課せられます。つまり利益が大きくなれば大きくなるほど、納めなければいけない税金の額は増えてしまうのです。逆に赤字に近い、あるいは赤字になってしまったときには、利益はわずかであったり、マイナスですから税金の負担は減ります。

減価償却費は、経費に含まれますからその金額が大きければ経費を増やして利益を少なくすることになります。つまり納めるべき税金が減るということです。そのため上手に減価償却費を使えば、節税をして実質的な利益を増やすことができるのです。

なお、減価償却費に含まれるのは、あくまでも劣化する建物だけです。土地については、価格が変動することがありますが、それは劣化したのではなく市場の動きですから、ここでは対象となりません。

減価償却の2つの処理方法

減価償却費の処理方法は、2通りあります。ひとつは直接法、もう一つは間接法です。どちらを採用しても、問題はないのですが、あとで計算が混乱しない方法を考えて使うことです。

直接法というのは、不動投資に使用している建物の勘定科目から減価償却費を直接減らしてしまうというものです。この方法であれば建物の現在価値がわかりやすくなります。

間接法は建物の勘定科目とは別に、減価償却累計額という負の勘定科目をつくってしまうというものです。こちらは建物の現在価値を求めるのは、一手間かかりますが、もともといくらで買った物件であるのかを調べやすくなります。

減価償却の2つの計算方法

次に減価償却費の計算方法ですが、建物が劣化するといっても、自分の目でどれだけの価値が下がっているのかを判断することはまず無理です。ですから数字の上で、価値がどれだけ下がるのかということを予め決めておくことになります。そこでも散られてるのが定額法と定率法です。

定額法というのは、物件を入手するために費やした費用を法定耐用年数で割っていくというものです。法定耐用年数というのは、車や建物など劣化する資産がどれだけ利用できるのかというのを、税法で規定したものです。

例えば、鉄筋コンクリート造の新築物件であれば、法定耐用年数は47年ということになっています。つまり、この場合には、物件を取得した金額を47年で割ると1年分の減価償却費ということになります。

一方で定率法とは何かというと、取得した年の負担を大きく、それから後の年は徐々に減らしていくという形になります。

どちらも最終的には同じ償却金額になるのですが、利益をどのように得たいのかということで、両者を選ぶことになります。利益が出にくいので一定の節税効果を望むのであれば、一定額の減価償却費が計上される定額法の方が良いのですが、利益が早く出る見込みがあるのであれば、早めに減価償却費を回収できる定率法のほうが最適です。

不動産投資のポイント

不動産経営を軌道に乗せたいのであれば、物件選びや賃料の設定も重要ですが、減価償却費でいかに節税をしていくのかもよく考えなければいけません。